신정4구역 재건축 — 대우건설이 혼자 맡아 2030년까지 짓는다

기사에는 '신정4구역 재개발'이라고 나오는 경우가 많은데, 정식 사업 이름은 신정4재정비촉진구역 재건축정비사업입니다. 공공데이터에도 재건축으로 등록돼 있어요.

둘은 법에서 나누는 기준이 다릅니다. 재개발은 도로, 상하수도, 공원 같은 기반시설까지 낡아서 동네를 통째로 새로 만드는 거예요. 재건축은 기반시설은 쓸 만한데 건물만 낡았을 때 건물만 헐고 다시 짓는 겁니다.

재건축이라고 해서 꼭 아파트만 하는 건 아니에요. 빌라(다세대주택)도 법으로는 공동주택이라 재건축으로 진행할 수 있습니다.

같은 신정동 안에서 신정4구역은 재건축, 신정동 1152번지 일대는 재개발로 따로 진행되고 있어요. 2026년 1월 서울시가 두 곳을 함께 점검하면서 여러 언론이 나란히 다뤘고, 그때 이름이 섞여 보도된 것으로 보입니다.

영업하는 입장에서는 이게 그냥 말장난이 아니에요. 두 사업은 발주처(조합)가 서로 다른 조직입니다. 신정4구역 조합에 연락하려다 옆 구역 조합에 전화하면 헛걸음이에요.

공사비가 5,000억이 넘는데도 대우건설 한 곳이 단독으로 맡았어요. 이 정도 규모면 두세 회사가 팀을 짜는 경우가 흔한데, 여기는 그렇지 않습니다.

파는 사람 입장에선 오히려 단순해요. 여러 회사가 같이 하는 현장은 누가 대표사인지 먼저 확인해야 자재 주문 창구를 찾는데, 여기는 그 단계가 없습니다.

다만 큰 건설사는 자재를 사는 창구가 본사와 현장으로 나뉘어요. 본사에서 한꺼번에 계약하는 품목이 있고, 현장에서 그때그때 사는 품목이 있습니다. 무엇을 파느냐에 따라 찾아갈 곳이 달라져요.

산군세일즈M 자료로 보면 양천구에서 지금 공사 중인 현장 중 공사비 100억이 넘는 곳은 6군데입니다. 그중 이 현장이 45% 남짓을 차지해요.

그런데 여기 말고 하나가 더 있습니다. 목동 오피스텔 개발사업이 5,000억을 넘겨서, 두 곳을 합치면 양천구 큰 공사비의 93%가 됩니다. 나머지 네 곳을 다 더해도 1,000억이 안 돼요.

앞서 다룬 인천 부평이나 서울 동대문은 큰 현장 하나가 지역을 거의 독차지하는 모양이었는데, 양천구는 비슷한 크기 둘이 나란히 있는 구조입니다. 한 번 움직일 때 두 곳을 같이 도는 게 낫다는 뜻이에요.

공공데이터에 적힌 착공일은 2026년 1월 31일입니다. 그런데 공개된 보도로 보면 주민 이주는 2026년 3월부터 시작됐고, 6월 시점에도 아직 철거를 앞둔 단계였어요.

재개발·재건축에서는 흔한 순서예요. 서류상 착공으로 잡히는 날과, 실제로 땅을 파고 골조를 올리기 시작하는 날 사이에 이주와 철거가 들어갑니다.

그래서 착공 소식만 보고 자재 들고 찾아가면 이르다는 얘기예요. 지금 이 현장에서 필요한 건 가림막, 해체 장비, 폐기물 처리 같은 것들이고, 철근·레미콘은 그다음입니다.

공사 기간이 약 4년 1개월로 앞서 다룬 현장들(3년 7개월, 3년 9개월)보다 깁니다. 이주와 철거에 시간이 걸리는 만큼 뒤로 밀린 구간이 있다고 보면 돼요.

2026년 하반기부터 2027년까지는 헐어내고 땅을 파는 시기예요. 흙이 무너지지 않게 벽을 세우고, 땅을 파내고, 건물이 앉을 바닥을 만듭니다.

2027년 말부터 2029년까지가 뼈대를 올리는 시기고, 철근·레미콘·거푸집이 이때 가장 많이 필요해요. 2029년 하반기부터는 창호, 타일, 배관, 전기 같은 마감 자재가 들어가고 2030년 초에 조경과 주차장을 정리하면서 끝납니다.

위 시기는 공사 기간 약 4년 1개월과 이주 시작 시점을 놓고 계산한 겁니다. 아파트 현장이 보통 거치는 순서를 그 기간에 맞춰 나눈 거예요.

몇 세대짜리인지도 확정해서 쓰기 어렵습니다. 기사마다 1,600세대 안팎으로 나오는데 숫자가 조금씩 다르고, 이주하는 기존 가구 수를 말하는지 새로 짓는 세대 수를 말하는지도 갈려요. 공공데이터에는 세대수와 연면적이 아직 없습니다.

그래서 자재가 얼마나 들어갈지는 계산하지 않았어요. 시기만 참고해주세요.

건설사와 계약한 날이 2023년 11월 20일이고 착공일이 2026년 1월 31일이니, 2년 2개월이 걸렸습니다.

재개발·재건축치고는 짧은 편이에요. 앞서 다룬 산곡6구역은 계약에서 착공까지 5년, 이문4구역은 3년 4개월이 걸렸습니다.

그래도 2년은 2년이에요. 계약했다는 소식과 공사가 시작됐다는 소식은 다른 사건입니다. 둘을 따로 확인해야 헛걸음을 줄일 수 있어요.