도마변동3구역 재개발 — 3,400세대 대단지를 현대·포스코이앤씨·GS가 짓습니다

공공데이터에는 몇 세대짜리인지가 안 적혀 있어요. 대신 여러 언론 보도에서 같은 숫자가 확인됩니다. 지하 2층에서 지상 38층까지, 22개 동, 3,400세대가 넘는 규모예요.

그중 조합원이 아닌 사람에게 파는 일반분양 몫이 1,021가구입니다. 나머지는 원래 그 동네에 집을 갖고 있던 조합원들이 받아요.

세대수가 중요한 이유는 자재 양이 여기서 나오기 때문이에요. 세대가 많으면 창호도, 타일도, 싱크대도 그만큼 많이 들어갑니다.

도마·변동 일대는 구역을 여러 개로 나눠 차례로 재개발하는 곳이에요. 올해만 세 구역이 석 달 간격으로 첫 삽을 떴습니다. 4구역이 4월, 이 3구역이 6월, 6구역이 8월이에요.

세 구역 공사비를 다 더하면, 대전 서구에서 지금 공사 중인 100억 넘는 현장 전체 공사비의 71%가 됩니다. 서구에서 큰 공사를 찾는다면 사실상 이 동네 하나를 보는 셈이에요.

영업하는 입장에서는 이게 유리한 조건입니다. 한 번 움직여서 세 현장을 함께 볼 수 있고, 세 곳 다 아파트라 필요한 자재도 비슷하거든요.

대전광역시 전체에서 지금 공사 중인 현장 중 공사비가 100억이 넘는 곳은 37군데예요. 그중 8군데가 서구에 있습니다.

그 8군데 공사비를 전부 더했을 때 이 현장 하나가 차지하는 몫이 41%고요. 서울이나 경기처럼 현장이 수백 개씩 널려 있는 곳이 아니라서, 큰 현장 하나를 놓치면 대체할 곳을 찾기 어렵습니다.

낙찰률은 발주처가 생각해둔 금액에 견줘 실제 계약금액이 얼마였는지를 나타내는 비율이에요. 이 현장은 100%로 통보돼 있습니다. 처음 정한 금액 그대로 계약했다는 뜻이에요.

관공서가 발주하는 공사는 여러 회사가 가격을 써내 겨루기 때문에 이 값이 100%보다 낮게 나오는 경우가 많아요. 반면 재개발은 집주인들이 모여 만든 조합이 시공사를 정해 직접 계약을 맺습니다.

그래서 이 현장은 입찰 공고를 기다려서 들어가는 곳이 아니에요. 이미 정해진 세 회사와 그 아래 협력업체를 통해 들어가는 구조입니다.

이 세 회사가 지금 전국에서 진행 중인 현장을 합치면 131곳이에요(한 현장에 둘 이상 들어간 경우는 한 번만 셌습니다).

회사별로는 포스코이앤씨가 55곳으로 가장 많고, 현대건설 46곳, GS건설 33곳입니다. 한 회사와 거래를 트면 다른 현장으로 이어질 수 있다는 뜻이에요. 이 숫자는 새 현장이 올라올 때마다 바뀝니다.

그리고 여러 회사가 같이 하는 현장에서는 보통 대표를 맡은 한 곳이 자재 주문을 주도해요. 연락하기 전에 셋 중 누가 대표인지 확인하면 헛걸음을 줄일 수 있습니다.

공사 기간이 3년 7개월이에요. 2026년 하반기에는 땅을 파는 일부터 합니다. 흙이 무너지지 않게 벽을 세우고, 땅을 파내고, 건물이 앉을 바닥을 만들어요.

2027년부터 2028년까지가 뼈대를 올리는 시기예요. 22개 동을 38층까지 올려야 해서 철근, 레미콘, 거푸집이 이때 가장 오래, 가장 많이 들어갑니다.

2029년에는 안을 채워요. 창호, 타일, 배관, 전기 같은 마감 자재가 들어가고, 마지막에 나무를 심고 주차장·도로를 정리하면서 2030년 1월에 마무리합니다.

다만 위 시기는 짐작이에요. 공사 기간을 아파트 현장이 보통 거치는 순서에 맞춰 나눈 것이고, 실제로는 날씨나 자재 수급에 따라 밀리고 당겨집니다.

그래서 옆 구역을 같이 보면 도움이 돼요. 4구역이 이 현장보다 석 달 먼저 착공했습니다. 4구역 현장에서 지금 하고 있는 일이 이 현장에는 두어 달 뒤에 올 가능성이 큽니다.

계약일과 착공일이 벌어진 것도 참고하세요. 시공사와 계약한 날은 2023년 7월 11일인데 첫 삽은 2026년 6월 30일이에요. 약 3년이 걸렸습니다. 재개발은 이사·철거 절차가 차례로 걸려서, 계약 소식만 보고 찾아가면 아직 빈 땅인 경우가 많아요.