흑석11구역 재개발 — 계약 5년 만에 첫 삽, 이주·철거는 이미 끝났다

흑석뉴타운은 흑석동 일대를 여러 구역으로 나눠 차례로 진행하는 사업이에요. 이 글이 다루는 건 그중 11구역 하나입니다.

구역마다 조합이 따로 있고 시공사도 일정도 다릅니다. 그래서 "흑석동 재개발"로 묶어서 나온 세대수나 착공 시점을 이 현장에 그대로 갖다 붙이면 틀려요. 구역 번호를 먼저 확인해야 합니다.

영업하는 입장에서는 이게 말장난이 아니에요. 11구역 조합에 하려던 얘기를 옆 구역 조합에 하면 헛걸음입니다. 구역이 달라지면 발주처가 아예 다른 조직이에요.

공공데이터에 적힌 착공일은 2026년 3월 23일입니다. 그런데 이 현장은 그 전에 살던 분들이 이사를 나가고 낡은 건물을 허무는 일까지 이미 마쳤어요. 여러 매체 보도에서 확인됩니다.

재개발은 보통 착공 소식만 보고 찾아가면 아직 이주 중이거나 철거 중인 경우가 많아요. 여기는 그 구간을 지났습니다. 지금은 흙이 무너지지 않게 벽을 세우고 땅을 파는 시기예요.

그래서 가림막·해체 장비·폐기물 쪽은 이미 늦었습니다. 지금 자리는 흙막이와 토공, 기초예요. 철근과 레미콘이 크게 들어가는 건 그다음입니다.

공사비가 5,000억이 넘는데 여러 회사가 나눠 맡지 않고 대우건설 한 곳이 단독으로 맡았어요. 이 정도 규모면 두세 회사가 팀을 짜는 경우도 흔한데 여기는 그렇지 않습니다.

파는 쪽에서는 오히려 단순해요. 여러 회사가 같이 하는 현장은 누가 대표사인지부터 알아내야 주문 창구를 찾는데, 여기는 그 단계가 없습니다.

대우건설은 지금 전국에서 31곳을 동시에 진행하고 있어요. 다만 큰 건설사는 자재를 사는 창구가 본사와 현장으로 나뉩니다. 본사에서 한꺼번에 계약하는 품목이 있고, 현장에서 그때그때 사는 품목이 있어요. 무엇을 파느냐에 따라 찾아갈 곳이 달라집니다.

건설사와 계약한 날이 2021년 3월 31일이고 착공일이 2026년 3월 23일입니다. 정확히는 4년 11개월, 거의 5년이 걸렸어요.

앞서 다룬 현장들과 비교하면 긴 편입니다. 신정4구역은 2년 2개월, 송도 G5는 4년 가까이 걸렸어요. 그 사이를 채운 게 이주와 철거입니다. 사람이 다 나가야 건물을 헐 수 있고, 다 헐어야 땅을 팔 수 있으니까요.

낙찰률은 100%예요. 처음 정한 금액에서 깎이지 않고 그대로 계약됐다는 뜻입니다. 공사 기간은 착공일부터 준공 예정일까지 49개월로 잡혀 있어요.

동작구에서 지금 공사 중인 현장 가운데 공사비 100억이 넘는 곳은 7군데입니다. 이 현장이 그중 가장 커요.

눈여겨볼 건 나머지가 서로 종류가 다르다는 점이에요. 확인되는 곳만 봐도 재개발 조합, 지역주택조합, 대학교 건물 신축, 소규모 재건축, 공공임대 리모델링, 숙박시설 신축으로 여섯 가지가 전부 갈립니다.

종류가 다르면 발주한 조직이 다르고, 자재를 정하는 사람도 달라요. 조합 현장은 시공사가 정하는 품목이 많고, 대학 건물은 학교 시설 부서가 끼고, 공공임대 리모델링은 발주 기관의 절차를 따르는 경우가 많습니다. 동작구 일곱 곳을 같은 방식으로 돌 수는 없다는 뜻이에요.

그리고 이 현장과 같은 날 첫 삽을 뜬 현장이 하나 더 있습니다. 중앙대학교 서울캠퍼스 205관 신축공사가 착공일이 2026년 3월 23일로 같아요. 걸어서 오갈 거리는 아니지만 같은 구 안이라, 한 번 움직일 때 두 곳을 같이 도는 게 됩니다.

공사 기간이 49개월, 4년 1개월이에요. 2026년은 땅을 파는 시기입니다. 지하 6층까지 내려가는 건물이라 흙막이와 터파기 물량이 적지 않아요.

2027년부터 2029년까지가 뼈대를 올리는 시기고, 철근·레미콘·거푸집이 이때 가장 많이 필요합니다. 동이 30개라 한 번에 끝나지 않고 길게 이어져요.

2029년 후반부터 2030년 초에는 창호, 타일, 배관, 전기 같은 마감 자재가 들어가고 마지막에 조경과 주차장을 정리합니다. 다만 이 시기는 공사 기간을 놓고 나눈 짐작이에요. 공공데이터에 공정표는 없습니다.

공공데이터에는 세대수가 없어요. 언론 보도로 확인되는 규모는 1,515세대, 30개 동, 지하 6층에서 지상 16층입니다. 매체 여러 곳이 같은 숫자를 씁니다.

일반분양 물량은 기사마다 430가구 안팎으로 조금씩 달라요. 분양을 예고할 때와 실제로 모집할 때 숫자가 바뀌었습니다. 확정된 하나로 쓰기 어려워 표에는 넣지 않았어요.

알려진 입주 시기는 2030년 6월인데, 공공데이터의 준공 예정일은 2030년 4월 22일입니다. 두 날은 다른 날이에요. 공사가 끝나는 날과 사람이 들어가 사는 날 사이에 검사와 정리 기간이 들어갑니다.

동이 30개라 같은 자재가 필요한 시점이 한 번에 몰리지 않아요. 다만 우리 자료에는 동별 공정이 없어서 언제 어느 동인지까지는 알 수 없습니다.