방화5구역 재건축 — 서류상 착공일과 실제 첫 삽은 달라요

공공데이터의 착공일은 2026년 5월 1일입니다. 그런데 2026년 6월에 나온 보도들은 '내년 상반기 착공 목표'라고 적고 있어요. 5월 말 기준으로는 이주를 마무리하고 철거를 준비하는 단계였습니다.

둘 다 맞는 얘기예요. 서류상 착공으로 잡히는 날과, 실제로 땅을 파고 골조를 올리기 시작하는 날은 다릅니다. 재건축은 그 사이에 이주와 철거가 통째로 들어가요.

영업하는 입장에서 쓸모 있는 건 이 간격입니다. 먼저 필요한 건 가림막, 해체 장비, 폐기물 처리고 철근·레미콘은 그다음이에요. 착공 등록만 보고 마감재를 들고 가면 몇 년 이릅니다.

공공데이터에 이 현장의 낙찰률이 100%로 적혀 있어요. 낙찰률은 발주처가 잡아둔 금액 대비 실제로 계약한 금액의 비율입니다. 여러 회사가 붙어서 값을 깎는 경쟁 입찰이었다면 보통 100%보다 낮게 나와요.

100%는 값을 깎는 과정 없이 한 회사와 바로 맺은 계약이라는 뜻입니다. 재건축에서는 드물지 않아요. 조합이 총회에서 시공사를 먼저 뽑고, 그 회사와 조건을 맞춰 계약하는 순서라서 그렇습니다.

자재나 장비를 파는 쪽에서는 이게 신호예요. 원청 자리는 이미 정해졌다는 뜻이니까요. 남은 건 그 아래 하도급과 자재 납품 자리입니다. 누구를 찾아가야 하는지가 여기서 갈려요.

공사비가 5,000억이 넘는데도 공동수급 없이 GS건설 단독입니다. 이 규모면 두세 회사가 팀을 짜는 경우도 흔한데 여기는 그렇지 않아요.

파는 쪽에서는 창구가 하나라는 뜻이라 단순합니다. 여러 회사가 같이 하는 현장은 "누가 대표사냐"를 먼저 알아내야 자재 주문 창구를 찾는데, 그 단계가 없어요.

대신 큰 건설사는 사는 창구가 본사와 현장으로 나뉩니다. 본사에서 전국 현장 물량을 한꺼번에 계약하는 품목이 있고, 현장에서 그때그때 사는 품목이 있어요. 무엇을 파느냐에 따라 찾아갈 곳이 달라집니다. GS건설은 지금 전국에서 33곳을 동시에 짓고 있어요.

계약일이 2023년 6월 9일, 착공일이 2026년 5월 1일입니다. 2년 11개월이 걸렸어요.

재건축·재개발에서는 이 간격이 현장마다 크게 벌어져요. 앞서 다룬 곳들만 봐도 신정4구역은 2년 2개월, 이문4구역은 3년 4개월, 산곡6구역은 5년이 걸렸습니다. 집주인과 세입자가 다 나가야 건물을 헐 수 있고, 헐어야 땅을 팔 수 있는데 그 시간이 제각각이라 그래요.

그래서 계약 소식과 착공 소식은 따로 확인해야 해요. 계약 기사만 보고 3년 전에 찾아갔다면 아직 사람이 살고 있는 동네를 봤을 겁니다.

2026년 5월 1일부터 2030년 8월 31일까지, 52개월(4년 4개월)입니다. 앞서 다룬 아파트 현장 상당수가 3년 7개월에서 4년 1개월 사이였으니 그보다 깁니다.

언론 보도로 확인되는 규모는 28개 동, 최고 15층이에요. 층수는 높지 않은데 동이 많습니다. 초고층 한두 동을 올리는 현장과는 일하는 방식이 달라요. 다 지으면 붙을 단지 이름은 마곡자이 더 블라썸으로 보도됐습니다.

동이 많으면 같은 작업이 동마다 시차를 두고 반복됩니다. 한 번 납품하고 끝나는 게 아니라, 같은 자재가 필요한 시점이 여러 번 나뉘어 온다는 뜻이에요.

2026년 하반기부터 2027년까지는 헐어내고 땅을 파는 시기예요. 가림막, 해체 장비, 폐기물 처리, 그다음 흙막이와 터파기 장비가 필요합니다.

2027년 말부터 2029년까지가 뼈대를 올리는 시기고, 철근·레미콘·거푸집이 이때 가장 많이 들어가요. 동이 28개라 이 구간이 길게 늘어집니다.

2029년부터 2030년 상반기까지는 안을 채우는 시기예요. 창호, 타일, 배관, 전기, 도배 같은 마감 자재가 들어가고 마지막에 조경과 주차장을 정리하면서 끝납니다.

위에 적은 시기는 공사기간 52개월에 아파트 현장이 보통 거치는 순서를 얹어 나눈 겁니다. 공공데이터에 공정표가 들어 있는 건 아니에요.

세대수도 확정해서 적기 어렵습니다. 기사마다 1,660세대 안팎으로 나오는데 값이 조금씩 다르고, 조합원 몫과 일반분양 몫을 어떻게 세느냐에 따라 갈려요. 공공데이터에는 세대수와 연면적이 아직 비어 있습니다.

그래서 자재가 얼마나 들어갈지는 계산하지 않았어요. 순서와 시기만 참고해주세요. 실제 일정은 철거가 언제 끝나느냐에 따라 앞뒤로 움직입니다.

강서구에서 지금 공사 중인 현장 중 5,000억이 넘는 건 이 현장 말고 하나 더 있어요. 대장~홍대 광역철도 민간투자사업입니다. 착공일이 2026년 4월 30일로, 이 현장보다 딱 하루 빨라요.

같은 동네에서 같은 시기에 돌지만 들어가는 게 완전히 다릅니다. 철도는 터널과 궤도, 전력·신호 설비가 중심이고 아파트는 골조와 마감이 중심이에요. 한쪽에 파는 물건을 다른 쪽에 그대로 들고 가면 안 맞습니다.

반대로 둘 다 걸치는 품목도 있어요. 레미콘, 철근, 가설재, 건설장비 임대처럼 공종을 가리지 않는 것들입니다. 그런 걸 파는 회사라면 강서구 한 번 움직일 때 두 현장을 같이 도는 게 낫습니다.

강서구에서 지금 공사 중이면서 공사비가 100억이 넘는 현장은 10군데입니다. 그중 이 현장이 가장 커요.

10곳의 성격은 제각각입니다. 철도 같은 토목공사가 있고, 가양동 공장부지 지하주차장처럼 부속 성격의 공사가 있고, 가로주택정비사업처럼 작은 정비사업도 섞여 있어요.

이 숫자는 지금 시점 기준이에요. 새 현장이 올라오고 끝난 현장이 빠지면서 계속 바뀝니다.